שם טוב נ' פרץ – בעניין עסקת מקרקרעין שנעדרת דרישת הכתב

המקרה:

  1. שמואל (סמי) שם טוב, כקבלן בנייה, יזם הקמת פרויקט מגורים בן ארבע יחידות דיור (קוטג'ים) על חלקת מקרקעין בירושלים. אותה עת הייתה החלקה רשומה על שם לילי, גרושתו. כחלק מהליכי התכנון של הפרויקט אוחדה החלקה עם חלק מחלקות סמוכות, והפרויקט הושלם. שלושה מבין ארבעת הקוטג'ים שהוקמו על המגרש נמסרו לילי, להוריה ולבעלים של החלקה הסמוכה.
  2. כדורי פרץ טען לזכויות בקוטג' הרביעי (להלן: הנכס). לטענתו, הוא סיכם בעל פה לרכוש את הנכס מסמי ואף שילם לו את מלוא התמורה המוסכמת. עם השלמת הבנייה נמסרה לו החזקה בנכס והוא נהג בו מאז מנהג בעלים והשכיר אותו.
  3. לילי התכחשה לקיומה של העסקה.
  4. ביני לביני שועבד הנכס ונרשמה משכנתה על הנכס לטובת הבנק. משלא שולמה המשכנתא, נמכר הנכס לצד שלישי בהליכי הוצאה לפועל.
  5. כדורי עותר לפיצוי בגובה שוויו המוערך של הנכס.

קביעת בית משפט קמא ותורף הערעור

  1. בית משפט קמא וקיבל את טענותיו העובדתיות של כדורי ואת תביעתו. בין היתר, חויבו לילי וסמי לפצות את כדורי כדי שוויו של הנכס ולשלם לו פיצוי בשל שלילתם של דמי שכירות בגין הנכס.
  2. מכאן הערעור. לטענת לילי, תביעתו של כדורי במתכונתה המתוקנת היא תביעה כספית אשר לגביה חלה תקופת התיישנות בת שבע שנים. לגוף הדברים טענה לילי פרץ כי לא היה מקום ליתן תוקף משפטי להסכם המכר הנטען, בין היתר, בהיעדר מסמך בכתב ובהיעדר דיווח על אודות העסקה לרשויות המס.

ממצאים ראייתיים שבית המשפט קמא סמך עליהם ידיו

בממצאיו נסמך בית המשפט המחוזי על שלושה אדנים ראייתיים עיקריים:

  1. מכתבה של לילי אל כדורי מיום 1991.10.6 (מכתב לילי) הכולל הודאה מפורשת מצד לילי בכך שכדורי אכן רכש את הנכס ושילם לסמי סכומים תמורתו, אם כי, לגישתה (כפי שפורטה באותו המכתב), כדורי טרם שילם באותו שלב את מלוא הסכומים המגיעים מידיו בעבור הנכס, בעיקר בהתחשב בשיפוצים שנערכו בו. בשל כך כתבה לו לילי כי "כל עוד לא סגרת חשבון אתה לא הבעלים של הדירה [...] אתה מעולם לא ישבת ועשית חשבון ומעולם לא קיבלת מפתח לדירה".
  2. תצהירו של סמי שנערך ביום 1998.12.11 – דהיינו, כחמש שנים לפני הגשת התביעה על ידי כדורי – שבו הצהיר סמי באופן מפורש כי הנכס יועד לכתחילה לכדורי וכי כדורי שילם לו את מלוא התמורה המוסכמת בגינו. כן אישר סמי באותו תצהיר כי לילי מסרבת לפעול לרישום זכויותיו של כדורי בנכס "חרף העובדה שהיא יודעת את העובדות הנכונות והאמיתיות וכי הדירה שולמה ויועדה להירשם על שמו של כדורי פרץ". עוד ציין סמי באותו תצהיר כי הוא מוכן לחתום על כל מסמך לצורך רישום "חלק הבית והמגרש" השייכים לכדורי על שמו. תצהיר זה נחתם בזמנו לפני עו"ד ברקוביץ' לבקשת כדורי, לאחר שהבין כי לילי מתכחשת לזכויותיו וכי נרשמה משכנתה על הנכס לטובת הבנק, והוא הוצג על ידי כדורי כראיה בבית המשפט קמא. כן עולה מעדויות נוספות של סמי.
  3. עדותו של כדורי שאותה מצא בית המשפט אמינה ומשכנעת, וזאת – בניגוד לעדותה של לילי שלגביה ציין בית המשפט כי היא "היתה רצופה סתירות והתחמקויות". בהקשר זה עמד בית המשפט על כך כי לראשונה בשנת 2000 העלתה לילי את הגרסה כאילו הכספים ששילם.

דרישת הכתב

האם למרות היעדרו של מסמך בכתב ניתן להכיר בקיומה המשפטי של התחייבות לעשות עסקה במקרקעין, בשל "זעקת ההגינות" העולה מנסיבות המקרה? ואם כך הוא – מהם הסעדים שזכאי להם הנפגע? זו למעשה השאלה לה נדרש בית המשפט.

בית המשפט מנתח את דרישת הכתב בעסקת מקרקעין כדלהלן:

  1. דרישת הכתב הקבועה בסעיף 8 לחוק המקרקעין אינה דרישה ראייתית. היא דרישה מהותית. משכך, מותנה תוקפה המשפטי של ההתחייבות בקיומו של מסמך בכתב.
  2. הטעם העיקרי לדרישת הכתב הקבועה בסעיף 8 לחוק המקרקעין נעוץ בחשיבות שמייחס המחוקק להתחייבויות לעשיית עסקאות במקרקעין ובצורך להבטיח את רצינותן. כלומר, להדגיש כי מדובר בהתחייבויות שיש להתייחס אליהן בכובד ראש והיא מבקשת להגן על הצדדים מפני התקשרויות חפוזות העלולות להתבצע בלא שהופעל על ידי מי מהם שיקול דעת מושכל.
  3. כן מושגת באמצעות דרישת הכתב ודאות באשר לתוכנה של העסקה במקרקעין, ויש הרואים גם בכך מטרה רלוונטית בהינתן החשיבות שמייחס המחוקק לעסקאות במקרקעין.
  4. אכן, עמידה דווקנית על דרישת הכתב עלולה לעורר קשיים בלתי מבוטלים עד כי "השכר שבהחמרה יצא בהפסד של ביטול עיסקאות גם במקרים בהם הוכחה כוונה ברורה וחד- משמעית להתקשרות מחייבת".
  5. כך, למשל, עלולה דרישת הכתב לשמש כאמתלה בידי צד המבקש "להתחכם ולהתחמק" בחוסר הגינות מהתחייבות שנקשרה בעל פה.
  6. ואכן, הגישה הנוקשה המיישמת את דרישת הכתב כדרישה מהותית שאין אחריה ולא כלום פינתה בהדרגה את מקומה לכלל גמיש שיש בו איזון בין פורמליזם לבין שיקול דעת שיפוטי (או "בין הערך המייחס משקל לעניין הצורני לבין דרישת המהות שעיקרה – הבאה לתוצאה צודקת תוך מתן משקל לכוונת הצדדים").
  7. כך קבעה הפסיקה כי לצורך קיום דרישת הכתב די במסמך שיכיל את הפרטים המעטים והבסיסיים – "'מסגרת העסקה ותחומיה'" והוכרה האפשרות להשלים את הפרטים החסרים על פי דין או על פי נוהג.

הכרה בקיום עיסקת מקרקעין גם בהעדר מילוי דרישת הכתב

  1. עם הזמן, הפסיקה פתחה פתח רחב להכיר בתוקפה המשפטי של התחייבות לעשיית עסקה במקרקעין גם בהיעדר מסמך כתוב כלשהו. בעניין קלמר [1] נפסק כי – במקרים "מיוחדים ויוצאי דופן" – ניתן להתגבר על "דרישת הכתב" הקבועה בסעיף 8 לחוק המקרקעין מכוח סעיף 12 לחוק החוזים המטיל על הצדדים חובת תום לב בשלב הטרום חוזי".
  2. המאפיין את מצבים האלה הוא - שעולה מהם 'זעקת ההגינות' המצדיקה סטייה מעקרון הכתב.
  3. כדי לבחון זאת, ראוי להעניק תפקיד מרכזי לשני רכיבים: האחד, האם התחולל שינוי מצב בעקבות החוזה (הבלתי אכיף או הבלתי תקף), כגון שהוא קויים או שהיתה עליו הסתמכות; השני, מהי מידת אשמתו של הצד המתנער מביצוע החוזה.
  4. משקלם המצטבר של שני הרכיבים הוא שיכריע אם במקרה נתון ניתן לוותר על דרישת הכת.
  5. כמו כן נקבע בפסיקה כי ניתן להכיר בעיקרון בדבר תום הלב כאמצעי ל"התגברות" על דרישת הכתב, אך מודגש כי יש להקפיד כי "[...] יישום עיקרון זה לא יפרוץ מעבר למותחם, ויוגבל למקרים שבהם הייתה הסתמכות משמעותית על החוזה.
  6. כמו כן נקבע, על יסוד "תורת הביצוע החלקי", כי במידה שהסכם לא כתוב בוצע או בהליכי ביצוע - יש בזה כדי להעיד, לא פחות ממסמך, על גמירת דעתם של הצדדים ועל מסוימות העסקה.
  7. יצוין כי השופט זמיר הותיר בצריך עיון את השאלה אם ניתן להתגבר על דרישת הכתב באמצעות העיקרון בדבר תום הלב.

ההכרעה במקרה לילי שם טוב

  1. הנתונים הייחודיים של המקרה דנן הובילו את בית המשפט המחוזי, ובצדק, אל המסקנה כי שחרור לילי מן ההתחייבות למכור את הנכס לכדורי, גם אם זו ניתנה בעל פה, נוגד את העיקרון בדבר תום הלב ואין להסכין עימו.
  2. הטעמים העיקריים, שאותם מנה בית המשפט המחוזי לביסוס מסקנתו זו, היו הסתמכותו של כדורי על ההסכם וקיום חלק הארי של ההתחייבויות על פיו וכן התנהלותה הבעייתית של לילי במטרה להתנער בחוסר תום לב מן המוסכם.
  3. בית המשפט אכן מקבל את עיקרי טענות כדורי לעניין הנכס עצמו וקובע כי למרות העדר מילוי דרישת הכתב, מדובר במקרה שבו זעקת ההגינות צועקת לשמים, וכי יש לראות כאילו נכרת חוזה, כי שלילי צריכה לפצותו בסכום הדירה (בית המשפט מתערב בסכום השמאות ומפחית אותו בשל הסיבות המפורטות בפס"ד).
  4. יחד עם זאת, כדורי אף הוא אשם, ולוא משום שלא דאג לעריכתו של מסמך כתוב בקשר עם העסקה ובכך תרם את תרומתו ל"תסבוכת המשפטית" שנוצרה, איני סבורה כי היה מקום להוסיף ולפסוק לזכותו גם דמי שכירות בגין התקופה שמיום תפיסת הנכס על ידי הבנק ועד ליום מתן פסק הדין. אכן, בשל "האשם התורם" שיש לייחס לכדורי בנסיבות העניין אין להוסיף ולפסוק לו גם את דמי השכירות בתקופה שזו לא שולמה לו.